双限背景下如何选房 | 房叔问答No.37
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2019年7月27日，是「杭州房叔」公号一周年的日子。这一天，我们组织了一场小型粉丝见面会，这也是房叔的第一场线下活动。这场见面会很热闹，在38度的高温天里，来自四面八方的朋友出于对房叔的信赖来到现场。每周的「房叔问答」很短，总会意犹未尽，总会有千言万语。购房的纠结却没有那么简单，有时候简单的文字描述可能不够清晰，面对面的交流，更能为你答疑解惑。
见面会的开始，房叔做了一个关于双限背景下杭州购房的战略与战术主题演讲，主要表达了以下观点：
目前的市场状况是土地拍卖进入双限节奏。双限相当于政府指导价，如果全面实施，会在相当程度上打击投资信心。
随着二手房挂牌量的大幅度增加（从目前的情况看还会持续增加），加上板块新房的政府指导价天花板，假如预期这个政策实施两到三年，相当于锁死了短线的未来空间。
理论上会导致两个结果：一是二手成交价回归；二是二手成交活跃度下降。
如果这两点出现，再加上杭州大量的土地出让，后续的新房供应量会对二手市场造成最为直接的影响。且不论新房品质下降和精装维权难点，市场活跃度的下降肯定会导致逐步走冷。房叔公号的主体是后台的购房者一对一咨询，可以清晰地看到购买力的透支，大量本地购房者已经没有购房资格，近期新增咨询者有大比例的新杭州人、未来杭州人，比较典型的是孩子刚到杭州就学的集体户口购房者。
假如这个推论成立，投资预期失效，一旦市场冷却，有可能情况会比上一个5年周期严重。临安青山湖基本上会是第一个灾区。
房叔强调，从解读去年四次季度政治局会议、年度经济工作会议、两会，以及今年一季度政治局会议的指导思想来看，国家对房地产市场的指导思想非常明确，那就是是“稳”。杭州这么做的目的也是很明显的，控制眼下，延续未来，空间换时间。未来房地产价格的上涨，在很大程度上会跟GDP增幅保持同步。
仔细看这次动作，政府并未出台文件，这就是退路。可以预见的是，一旦市场转冷，就随时有放松的可能。所有的政策都会根据市场来调整，目的只有一个，控制眼前的热度，换得比较长时间的市场稳定。
在这样的背景下，偏重投资的购房者建议选择限价较紧而有具备较强发展潜力的板块：未来科技城、奥体、良渚、运河新城、大江东，以及其他板块部分明确倒挂红利的个案楼盘进行摇号；刚需购房者可以大大缓解焦虑情绪，在诸多板块天花板明确，不必担忧短期房价上涨的情况下，没有必要勉强入手性价比并不高的项目，而是可以相对从容地参与性价比较高、也符合自己需求的项目进行摇号，在摇号的时间周期上也可以相当程度上放长远。
接下来的文章是现场的精选问答。
关键词
青山湖科技城
问：房叔，我看到一些公众号在说，目前青山湖跟未来科技城差价很大，一个轻轨，六站30分钟的路，而房价差一倍。有些公众号认为，在这样的价差之下，会有源源不断的年轻人跑到青山湖去，只要时间周期长一点，青山湖未来还是有涨的这种机会的。那么房叔你怎么看临安青山湖科技城？
杭州房叔：房叔公号和后台粉丝回复，对青山湖的论调从未改过，就是保持观望。从投资角度看，买房的资金成本其实挺大的。如果你买了房子，但是房价又没涨的话，其实就是亏了。现在青山湖的房价处于顶峰，在双限的背景下，现在这个时间点进去一定会套牢。如果调研过青山湖科技城，就会发现产业还是很薄弱的。整个青山湖科技城已经发展了十年了，但是发展速度比较慢。临安的经济本身又是很薄弱的。整个临安的现状是人不够多，土地供应又很多。现在入手的人当中外地投资客的比例太高。
对于有房票的刚需来说，宝龙旭辉城19000多的毛坯价，加上3000的装修价，比大溪谷、京杭府都要贵2000多了。单价上超过了良渚、大江东、临平北、崇贤、高桥等板块。
对于有房票的购房者来说，是没有理由选择青山湖的。而双限背景下，市场一旦趋冷，青山湖一定是第一个打折的。其实去年已经有过例证了，去年快到年底的时候市场不太好，青山湖第一个打折。
关键词
萧山科技城
问：房叔你怎么看萧山科技城？
杭州房叔：萧山科技城是价格偏高，利好有限，房价有透支的嫌疑。几个项目除了江南壹号院，离地铁都偏远一些，在去年市场最好的时候，萧山科技城也是最早出现不摇号的。
关键词
城北
问：房叔，城北600万左右的预算，有什么楼盘推荐？
杭州房叔：城北现在有几个楼盘，一个是杭州大家，已经快卖完了，大家位置比国樾还要好一点点，两者价格基本持平。同样的价格，性价比上杭州大家会比国樾要强一线，户型也不差，大家的品质也比较可靠。再往北面走的话，之前的中城汇、还未开盘的和宁文华房叔后台的咨询量也很多，具体性价比要看最终的价格。此外还有融创的两个项目，运河one和运河源，运河源的排屋紧邻运河，值得期待，高层的性价比同样要看最终的价格。两个项目最大的缺点就是南面的高架。这个预算也能够上杭京源的小户型，区位上要好得多，当然同样预算面积段就会比较小了。
关键词
转塘
问：房叔你怎么看转塘？
杭州房叔：转塘的空气挺好的。现在只有几个项目，一个祥生云镜，性价比还可以；一个是西湖世纪，预期价格也不会太高；还有一个云都汇，这个位置稍微偏一点，当然价格要低得多。转塘的拆改是比较多的，转塘本地人也有钱。产业相对不强，但是紫之隧道和彩虹大桥通了以后，转塘的交通非常便利。尤其是彩虹大桥通了之后跟滨江无缝对接了，转塘很多的购房者来自于滨江。
关键词
城东
问：房叔，你怎么看城东？
杭州房叔：城东缺乏一个明确的标签，加上城东大部分楼盘改善型的户型设置和项目定位，所以在热度上一直偏低。对投资客而言，缺乏性价比非常高的项目。目前城东没有强有力的商业配套作为核心，这一点在之后白石会展跟东站东广场、进口商品一条街发展起来以后，会有所改善。城东有一个优点，改善住宅集中，新进人群的购买力相对来说会比较强。
关键词
富阳银湖
问：房叔，你怎么看富阳银湖？
杭州房叔：问银湖富阳的这些人非常多。银湖最大的问题是，整个板块呈现一个狭长的带状，加上板块内本身的产业基础并不是太好，这么多年以来一直没有像样的商业配套能够起来。未来地铁开通之后，对沿线具备地铁交通便利的项目会有一个拉动，但是没有地铁优势的项目，就值得商榷了，如果在价格上没有优势，无论投资还是刚需，都需要慎重选择。
关键词
南部卧城
问：房叔，你能给南部卧城的几个房子排个序吗？
杭州房叔：南部卧城在产业是弱项，未来的居住氛围能够期待，但是后续的供应量也一直会比较可观。南部卧城一般情况下倾向于地铁沿线的几个项目。市心府是第一选择，但是市心府的量很小；璞阅已经售罄；湘湖悦章跟佳源府性价比接近，户型上佳源府要更好一些；国宸府的位置较偏，目前的价格性价比偏弱一些；桂语朝阳位置不错，绿城品质，但是目前的价格上看不具备优势。
关键词
悦虹湾和时代滨江悦
问：房叔，怎么看悦虹湾和时代滨江悦？
杭州房叔：悦虹湾最大的优势就是边上的白马湖，这类景观资源是不可再现的，有这个山水资源在，悦虹湾的长线价值就有保证。项目本身具备万科、滨江的品质加成，也相对值得信赖。
对于时代滨江悦，区位上没有优势，用我们一个粉丝的话来说就是，滨江的面子萧山的里子，目前这个价格并没有优势
关键词
网易滨江
问：房叔，我在滨江网易上班，周边有一个项目叫做傲旋城，底部商业、中间写字楼，上面是住宅，你怎么看这个项目啊？我600万的预算就近怎么选择？
杭州房叔：关于傲旋城，最近问的人挺多的。在预期价格不会很高的情况下，项目本身的建筑形态和业态构成又比较新颖，所以这个项目未来受到追捧的可能性极大。项目本身是超高层，底部商业、中间写字楼，上面是住宅，土地使用年限也各不相同。虽然在杭州是个新东西，但在东京上海早已有了，所有的办公、商业、居住，一部电梯解决问题。这种产品形式一定会受到年轻人追捧。由于你在网易上班，像这种项目出来，我肯定会建议你去摇。价格判断上，因为土地成本不高，它的价格肯定也批不太高。此外，如果考虑今年置换，转让也基本上没有问题，投资逻辑一点都不影响。可能这类的房子会存在一些局限，做不到南北通透，还会有朝北的房子，室外空间也同样受限。但它会将室内的东西做到极致，会尽量用空间来做文章。
在网易滨江工作，如果就近选择，600万的预算选择余地偏小。一是这个傲旋城，其他晓风印月最小的户型和中海云宸，都只能勉强够一够，澄品也只能选到比较小的面积。
关键词
购房小白
问：房叔，我们俩都是在读研究生，虽然现在工作还没定下来，但我们以后有很大可能会留在杭州工作。我们既不能说是刚需，也不是改善，我想听听你专业的意见，哪些板块或者哪些楼盘比较适合我们？
杭州房叔：你们的买房逻辑肯定不是刚需逻辑，因为你以后在哪儿工作你都不知道。所以你们买房子只有一个逻辑，就是按照投资的眼光去看。哪个性价比高就去摇哪一个。
现在市面上有的性价比比较高的这些项目都可以去摇。排名第一的是杨柳郡的小户型，哪怕你预算不多，小户型也是一定可以去摇的；然后其他性价比比较高的项目西面、北面会多一点。我们经常在说的那几个项目，西溪公馆、耦园、云和湖、和光尘樾、未来悦、梧桐郡、观止、市心府、江与城、融创城、滨沁公寓、星奕云著等都建议去摇。璀璨澜宸、运河one、运河源、幸福里也建议关注。推荐这些楼盘，就是纯粹性价比的原因。
关键词
三四线脱手
问：房叔，我在三四线城市有个房子，现在已经跌了一些，你觉得我三四线城市的那个房子是现在脱手，到杭州来摇号比较好，还是再看看？
杭州房叔：三四线城市的涨价幅度和安全性跟杭州比肯定都要差，哪怕你现在手上的房子已经跌了一些，我也建议你脱手。在杭州买个哪怕一般性价比的房子都比三四线城市的要好。你的心情我是完全理解的，之前1万现在变成8000了现在卖掉很肉痛对吧，但后面几年要涨回到1万太遥远了，而且近几年是不现实的。所以现在8000卖掉你不会亏，这个是第一点。第二点你现在三四线的卖掉了，双限之后你到杭州摇中号的机会很大，踏空的可能性非常小。
关键词
悦东方洋房
问：房叔，我们今天上午去看了悦东方的洋房，八层洋房，一楼是带院子的。这个房子如果我们如果能摇到的话，五年之内是属于投资的，有可能在那边环境好了之后的，我父母会过去住，因为我们的住的房子和悦东方的相对距离还可以，自住只占30%的可能性。洋房1到8层，如果不选1层的话，选哪一层比较好？
杭州房叔：不建议选得太高，在日照没有太大问题的情况，个人建议选择2到5层。洋房的定价一般楼层越高越贵，考虑性价比的问题，建议选偏低一些的楼层。
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关键词
亚运会
问：房叔，问一个比较简单的问题，你是不是认为像未来科技城和奥体这样的板块未来是一定会涨的？亚运会对杭州的房价又多大的影响？
杭州房叔：我觉得亚运会这个话题本身是有泡沫的，亚运会最大的意义是提前了杭州的轨道交通建设以及亚运场馆周边的配套。它更多的是一个象征意义，对人的心理影响跟对房价的真正影响之间肯定是存在泡沫的。很多人从心理上会觉得亚运会是个房价走势的分割点，其实没有直接的影响。未来科技城和奥体这样的未来是一定会涨的，只要限价放松的话。
关键词
联排
问：房叔，我们俩名下都有房，你看有没有必要卖掉一套房然后去入手一套联排。因为看见有人在说，之后的联排可能会稀缺，他的上升空间会更大，我们用不用在某一个节点上去买一个稀缺性的联排？
杭州房叔：我解释一下关于联排所谓的稀缺性，这个说法其实已经超过十年了，真正因为稀缺性而上涨的基本上不存在。尤其是总价越高面积越大，投资属性肯定会差一点。真正的排屋、叠墅这类产品具备稀缺性的，应该是指那种真正的在市中心，便捷度很高的排屋或者叠墅。
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关键词
沁园
问：绿城的沁园有什么缺点？
杭州房叔：沁园楼盘稍微小了一点，绿城的项目品质还是最有保障的。要说缺点，就是申花这个地方已经基本发展成熟，未来是怎样，现在已经看得很清楚了。
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关键词
双限
问：房叔，双限之后房屋的品质会不会更差？
杭州房叔：房屋品质更差是很有可能的，存在两种可能。一种可能是所有的房子买进来都会面临一个维权的问题。如果说现在这批房子品质还可以的话，之后的房子可能会更惨一些。商人逐利是天性，如果用材好会面临赔本的问题，那么房产公司的投资逻辑就错了。
另一种可能是，双限的背景下，市场会走向平稳，甚至比较差一些，土地拍卖也完全可能出现相对较低的价格。在市场逐步走向买房市场的时候，土地价格也会下行，给开发商留有足够的发挥空间。在这种情况下，反而会走向良性循环，开发商需要提供更好的产品来吸引购房者。
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文/房叔 编辑/由着你来
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
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（6月版）
活动截止时间：2019年7月30日9:00
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